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Entreprises du secteur immobilier : cinq éléments à prendre en considération pendant la pandémie de COVID-19

2020-04-16


Si vous êtes un locateur et que vous comptez des locataires dans des logements ou des locataires commerciaux, l’heure est probablement aux décisions difficiles pour atténuer l’incidence économique de la COVID-19. Les contrats de location, le financement, la gestion des flux de trésorerie, le personnel de soutien et la protection de votre entreprise sont autant de facettes à prendre en compte dans votre stratégie.

Étant donné l’évolution constante des mesures prises par le gouvernement pour répondre à la pandémie et les incertitudes qui subsistent, il y a lieu de considérer ce qui suit pour s’adapter à la nouvelle réalité.

1. Contrats de location

Si vous louez des logements, avez-vous établi votre stratégie concernant les demandes de réduction de loyer des locataires? Les locataires seront touchés à divers degrés par la conjoncture économique actuelle, et une procédure doit être mise en place pour évaluer leurs demandes.

Dans le cas de baux commerciaux, y a-t-il lieu d’accorder un report de paiement pour la tranche complète du loyer exigible ou seulement pour le loyer de base en laissant le locataire continuer à payer sa part des coûts de fonctionnement? Bien entendu, votre stratégie dépendra de la situation.

À cet égard, un conseiller juridique qui se spécialise dans les contrats de location constituera un membre clé de votre équipe. Vous pourrez le consulter pour connaître vos obligations en vertu du contrat de location conclu et établir les documents à signer si vous accordez un report de paiement de loyer.

Votre comptable joue lui aussi un rôle important en vous aidant à comprendre les changements que subiront vos rentrées de trésorerie en cas de report du paiement de loyer. Tout changement dans vos revenus de location ou vos charges d’exploitation devrait être pris en considération dans les divers scénarios mis de l’avant concernant vos flux de trésorerie.

Il est important de souligner que dans le cas des baux commerciaux, la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente harmonisée (TVH) demeurent payables même si le loyer est reporté ou si le locataire ne paie pas son loyer à la date prévue - à moins que le montant à recevoir ne soit considéré irrécouvrable. L’aide économique la plus récente annoncée par le gouvernement permet le report de la plupart des paiements de TVH jusqu’au 30 juin 2020. Cette mesure doit être suivie de près pour déterminer si elle s’applique aux montants que vous devez ou si un autre report sera annoncé ultérieurement.

Si la date butoir pour les paiements de loyer a été ajustée, des mesures peuvent être prises pour reporter le paiement du montant de TPS/TVH dû. Veuillez communiquer avec votre conseiller pour en savoir plus.

2. Répercussions sur le financement

Une communication ouverte avec votre prêteur est primordiale si vos rentrées de trésorerie sont réduites. En effet, il pourrait vous être difficile d’observer certaines clauses financières ou de demander du financement additionnel. Faites preuve de transparence au sujet de la réduction de vos revenus. Votre prêteur vous en sera reconnaissant, car il s’évitera de mauvaises surprises.

Les institutions financières offrent des reports prolongés de paiements hypothécaires; en tant que locateur, il serait avantageux d’explorer vos options avec votre banque. Vous pourrez ensuite mieux évaluer celle qui vous convient.

De nouveaux programmes de financement ont aussi été annoncés par le gouvernement. Votre prêteur pourra vous renseigner à leur sujet et sur leurs avantages pour vous et vos locataires et clients. Votre conseiller peut vous aider à soupeser vos options.

3. Conservation et gestion de la trésorerie

En réponse aux répercussions de la pandémie, les gouvernements fédéral et provinciaux continuent d’annoncer des programmes d’aide financière pour les entreprises. Les détails précis de ces programmes sont dévoilés à mesure que ces derniers sont instaurés. Un examen de la législation est essentiel pour savoir si vous êtes admissible à cette aide. Il est important de confier à un membre de votre équipe des finances le mandat d’examiner les détails ou de consulter un comptable externe pour déterminer les solutions qui s’offrent à vous afin d’accroître vos flux de trésorerie.

La plupart des municipalités canadiennes accordent des reports de paiement de la taxe foncière. Comme c’est le cas pour la variation des revenus de location, les prévisions des flux de trésorerie doivent être revues à la baisse pour tenir compte de cette réduction des flux de trésorerie.

Passez en revue tous vos coûts afin d’établir les charges qui peuvent être reportées ou carrément éliminées. Demandez à vos fournisseurs s’il est possible de repousser le paiement de vos factures. Ces entreprises préféreront sans doute savoir d’avance si vous n’êtes plus en mesure de les acquitter.

Les mesures d’économie de coûts peuvent comprendre ce qui suit :

  • Révision des services publics pour les installations qui ne sont pas utilisées pleinement, p. ex., la baisse du chauffage, la suspension des services discrétionnaires, etc.
  • Réduction des services aux immeubles comme les travaux d’entretien et de maintenance pour le bénéfice de votre locataire, ce qui peut comprendre l’aménagement paysager, la gestion de l’immeuble ou les services de sécurité sur place.

Le gouvernement a aussi annoncé des reports pour la plupart des paiements d’impôts sur le bénéfice.

Pour le paiement des acomptes provisionnels prévus, il y a lieu d’en revoir le montant. En effet, les acomptes provisionnels sont fondés sur l’impôt sur le bénéfice de l’exercice précédent ou, s’il est inférieur, l’impôt sur le bénéfice prévu pour l’année courante. Comme le bénéfice de l’année courante sera vraisemblablement inférieur à celui de l’année précédente, le montant de vos acomptes provisionnels devrait par conséquent être inférieur.

4. Considérations concernant les employés

Consultez votre avocat ou votre responsable des ressources humaines pour connaître les mesures que vous pouvez ou ne pouvez pas mettre de l’avant au chapitre de la gestion des effectifs. Vérifiez la teneur des contrats d’emploi : est-il possible d’effectuer des mises à pied à court préavis? Vous faudra-t-il rémunérer les personnes licenciées pendant une période minimale?

Ces questions se veulent le préambule parfait pour aborder le programme fédéral Travail partagé. Le programme Travail partagé vise à aider les employeurs et les employés à éviter les mises à pied en cas de réduction temporaire des activités normales de l’entreprise pour des motifs qui sont indépendants de la volonté de l’employeur. Il fournit du soutien aux employés admissibles aux prestations de l’assurance-emploi (AE) qui acceptent temporairement de réduire le nombre d’heures travaillées par semaine jusqu’à ce que l’employeur reprenne ses activités normales.

Une entreprise peut fournir un soutien financier complémentaire à un employé qui reçoit des prestations d’AE. Un régime de prestations supplémentaires de chômage (PSC) permet à un employé de toucher des prestations d’AE et de recevoir des paiements de l’employeur aux termes du régime de PSC.

Le régime de PSC doit également être enregistré auprès de Service Canada avant que les prestations de PSC ne puissent être versées. Le régime de PSC le plus courant est le régime de prestations de maternité et parentales, mais il peut aussi servir pour les arrêts de travail temporaires imputables à la maladie, à une blessure ou à une mise en quarantaine.

5. Protégez vos actifs – À tous les niveaux

Comme les contrecoups financiers de la COVID-19 continuent à se faire ressentir, la prudence est de mise. Mieux vaut protéger l’investissement que vous avez fait dans vos actifs. Il est important d’en parler à votre comptable et à votre conseiller juridique pour veiller à le faire de la bonne façon.

À l’heure qu’il est, vous avez sûrement adopté de nouvelles procédures pour respecter les consignes de distanciation sociale. Assurez-vous de communiquer clairement vos directives par courriel ou au moyen d’affiches et de rappels, surtout dans les immeubles d’habitation ou sur les chantiers de construction.

Parallèlement, le nombre de cas de vol et de vandalisme peut augmenter dans les lieux qui sont inoccupés ou moins achalandés. Assurez-vous que la sécurité est maintenue ou renforcée afin de réduire les risques d’introduction par effraction.

Déterminez s’il est opportun d’apporter des améliorations à vos installations ou de procéder à d’importants travaux de rénovation pendant que les activités tournent au ralenti. Vous pourriez réaliser des économies sur le coût de ces travaux et avoir davantage de soumissionnaires qu’à la normale pendant cette période d’incertitude.

Demeurez vigilant dans la gestion de votre cybersécurité et de vos finances. Veillez à ce que vos employés restent aux aguets des demandes, des courriels et des messages textes qui sont suspects et qu’ils évitent de cliquer sur des liens susceptibles d’ouvrir la voie à un logiciel rançonneur. Les périodes d’incertitude viennent accroître votre vulnérabilité aux cyberattaques et le risque qu’elles surviennent.

Les pressions financières peuvent pousser les employés à convoiter certaines ressources. Veillez à maintenir en place vos contrôles internes et à revoir l'attribution des rôles si vous avez perdu des effectifs.

Pour en savoir plus, consultez COVID-19 : le portail d’information et de conseils de MNP.

Vous y trouverez des stratégies et des outils pour aider votre entreprise à affronter la crise du coronavirus, à demeurer résiliente et à bien planifier la reprise de ses activités.