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Hausse des différends fiscaux dans le secteur immobilier

2020-01-02


Au cours des quatre dernières années, le secteur de l’immobilier et de la construction a subi d’importantes pressions qui ont transformé le visage de l’industrie. De l’attention accrue accordée à la question du logement abordable sur la scène politique à la hausse des activités de vérification de l’Agence du revenu du Canada (ARC), les activités immobilières comportent leur lot de défis.

Courtiers, promoteurs, constructeurs et autres joueurs de l’industrie risquent donc d’être de plus en plus visés par les vérifications de l’ARC. Les décisions récentes des tribunaux sur des différends fiscaux liés à l’immobilier pourraient aussi avoir des répercussions sur votre entreprise. Dans cet article, MNP vous informe sur certains des grands enjeux du secteur et vous propose des pistes de solution.

Les vérifications de l’ARC dans le contexte actuel

L’ARC dévoilait récemment que ses vérifications ont entraîné des cotisations de plus de 1 milliard de dollars entre 2015 et 2019 (pénalités comprises) relativement à la surchauffe des marchés immobiliers de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. Approximativement 40 % de ces cotisations ont été établies entre avril 2018 et mars 2019, dont environ 169 millions de dollars en cotisations uniquement pour le premier trimestre.

Dans le budget fédéral de mars 2019, le gouvernement a proposé d’allouer 50 millions de dollars additionnels sur cinq ans pour la création de quatre nouvelles équipes consacrées à la vérification immobilière. Les revenus supplémentaires tirés de cette initiative s’élèveraient à 68 M$ pour la même période.

Étant donné cette attention accrue, les contribuables liés de près ou de loin au secteur de l’immobilier devraient se préparer à être interpellés par l’ARC au cours des mois et des années à venir.

Bien qu’elle a dans le collimateur les transactions immobilières du Lower Mainland (C.-B.) et du Grand Toronto, l’ARC n’épargnera pas nécessairement le reste du pays. C’est pourquoi tous ont intérêt à bien se préparer en vue d’une vérification. Gardez-vous du temps pour rencontrer vos conseillers afin qu’ensemble vous puissiez prendre les mesures nécessaires pour bien répondre aux demandes et aux questions de l’ARC, le moment venu. En optant pour une démarche réfléchie et intégrée, vous réduisez le risque de subir une vérification précipitée, coûteuse et susceptible de perturber vos activités.

Exemples de vérifications

Voici quelques exemples des diverses formes que peuvent prendre les vérifications auxquelles procède l’ARC dans le secteur de l’immobilier et de la construction partout au Canada.

Type de vérification
Description
Vérification d’une réorganisation
​L'ARC demande tous les détails des transactions se rapportant à la réorganisation : lettres de planification, notes, courriels, registre de procès-verbaux, etc.
Vérification des revenus et dépenses
Les vérifications de l’ARC ciblent les courtiers immobiliers, les corps de métier de la construction, les promoteurs et les autres intervenants du secteur, plus précisément leur revenu d’entreprise et de biens, puis les dépenses déduites comprises dans le calcul de ce revenu.
Revenu d’entreprise ou gain en capital
L’ARC se penche sur les ventes d’immeubles pour déterminer si les profits doivent être considérés comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital.
Vérification aux termes de l’Initiative relative aux entités apparentées
L’ARC demande aux sociétés du secteur immobilier des renseignements détaillés sur les entités apparentées, leur structure et leurs actionnaires ou membres.
Vérification de TPS/TVH
Dans ce cas-ci, l'ARC prend en considération :
  • L'application de la TPS/TVH sur les ventes avec cession de contrat
  • Le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves
  • L'application de la TPS/TVH à la vente de biens immobiliers
Pénalités pour faute lourde au-delà de la période normale de nouvelle cotisation : recommandations et réévaluations
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une catégorie de vérification à proprement parler, des pénalités pour faute lourde et des nouvelles cotisations allant au-delà de la période normale de nouvelle cotisation ont été attribuées aux entreprises à la suite des vérifications ci-dessus.

Les tribunaux et l’immobilier

Les tribunaux canadiens ont rendu quatre décisions importantes récemment concernant le secteur de l’immobilier et de la construction : Roofmart Ontario Inc. (« Roofmart »), Lounsbury (« Lounsbury »), Ngai (« Ngai ») et Wall (« Wall »).

Roofmart

Dans l’affaire Roofmart, l’ARC voulait obtenir d’un distributeur de matériaux de toiture et de bardage certains renseignements concernant ses clients, notamment la dénomination sociale, l’adresse, le numéro d’entreprise, les transactions détaillées des clients et les renseignements sur les comptes bancaires des « personnes non désignées nommément ». Selon l’administration fiscale, ces renseignements lui permettraient de vérifier si les clients de Roofmart dont les achats annuels dépassent un certain montant s’étaient acquittés de leurs diverses obligations aux termes de la Loi de l’impôt sur le revenu (« LIR ») et la Loi sur la taxe d’accise (« LTA »).

La Cour a rendu un jugement en faveur de l’ARC; néanmoins, la décision a été portée en appel devant la Cour d’appel fédérale. Il reste à savoir si l’ARC parviendra à obtenir de Roofmart les renseignements convoités.

Ce que cela signifie pour vous

L’ARC a laissé entendre qu’elle cherchera à obtenir une autorisation pour effectuer ce type de demandes auprès de « personnes non désignées nommément » actives ailleurs dans le secteur de l’immobilier et de la construction. Elle a présenté des demandes semblables à certaines quincailleries et à certains magasins de matériaux de construction, en plus de mentionner qu’elle procédera de la même manière pour obtenir des détails sur des ventes avec cession de contrat auprès des promoteurs et des constructeurs immobiliers.

Lounsbury et Ngai

Les affaires Lounsbury et Ngai concernent l’admissibilité des appelants au nouveau remboursement pour habitations neuves en vertu de la LTA et de ses règlements. Dans l’affaire Lounsbury, la Cour canadienne de l’impôt s’est penchée sur le délai prévu pour déposer la demande de remboursement pour habitations neuves et les exigences relatives à l’occupation. Dans l’affaire Ngai, la Cour d’appel fédérale s’est prononcée sur les personnes autorisées à demander le nouveau remboursement pour habitations neuves de l’Ontario (le remboursement pour la partie provinciale) ainsi que sur les exigences d’occupation lorsqu’un mandataire ou un simple fiduciaire présente une demande de remboursement au provincial.

Dans les deux cas, les appelants n’ont pas réussi à convaincre le tribunal de leur droit au nouveau remboursement pour habitations neuves. Ni l’un, ni l’autre n’a satisfait aux exigences d’occupation. De plus, dans l’affaire Lounsbury, la demande a été effectuée après la date limite.

Ce que cela signifie pour vous

Bien que ces deux affaires ne traitent que de certaines exigences relatives au remboursement pour les habitations neuves, il faut se souvenir de la complexité de la loi qui l’autorise, laquelle contient plusieurs termes précisément définis. Les critères ne sont pas nécessairement identiques à ceux d’autres lois fiscales; c’est pourquoi il est impératif de prendre en considération toutes les exigences et relations dans le contexte de ces dispositions législatives particulières.

Wall

L’affaire Wall concerne un courtier immobilier qui a procédé à l’achat, à la construction et à la vente de trois résidences en Colombie-Britannique en un court laps de temps. Dans sa déclaration de revenus, le contribuable n’a pas déclaré ces ventes, car il croyait être admissible à l’exemption pour résidence principale. Au cours de la même période, il a également conclu la vente d’une propriété vacante sans la déclarer. Cependant, les parties semblaient être d’accord sur le fait que la transaction avait donné lieu à un gain en capital. La Cour a déterminé que les profits tirés de la vente des trois résidences étaient assujettis à la TPS et que les pénalités pour faute lourde s’appliquaient, tout autant que les pénalités relatives à la TPS.

Lors de la vérification du contribuable au centre de cette affaire, le vérificateur de l’impôt sur le revenu a effectué des demandes de renseignements à l’employeur du contribuable (pour en savoir plus sur ses commissions immobilières) et à la banque, qui lui a fourni des renseignements sur les demandes de prêt hypothécaire, l’état des revenus et le relevé de la valeur nette du contribuable. Faits intéressants, selon les demandes de prêt hypothécaire, l’occupation principale du contribuable serait « promoteur immobilier », et le revenu de ce dernier serait supérieur à celui déclaré. Le vérificateur a également tenu compte des documents relatifs aux titres fonciers et des permis délivrés par la ville de Vancouver.

Ce que cela signifie pour vous

Aucun critère nettement défini ne nous permet de trancher sur la nature du produit tiré de la vente d’immeubles, à savoir un revenu d’entreprise ou un gain en capital. Cependant, plusieurs facteurs doivent faire l’objet d’une analyse et d’une réflexion. Même si le produit peut être qualifié ultimement de gain en capital, d’autres critères doivent être satisfaits pour que le produit de la vente soit admissible à l’exemption pour résidence principale. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux faire appel à un conseiller en fiscalité de confiance pour déclarer correctement une vente immobilière.

À l’instar de l’affaire Roofmart, le cas Wall nous a montré l’étendue des pouvoirs des vérificateurs de l’ARC pour ramasser de l’information sur les activités des contribuables.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur l’attention accrue qu’accorde l’ARC au secteur de l’immobilier, communiquez avec Jacqueline Fehr, associée, Différends fiscaux, au 604.685.8408 ou à [email protected].