Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés

09 novembre 2022

Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés

Résumé
8 minutes de lecture

Faits saillants de la nouvelle loi fédérale sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Dans le cadre du budget fédéral de 2021, le gouvernement du Canada a annoncé son intention de mettre en œuvre une taxe nationale annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels qui appartiennent à des personnes non résidentes et non canadiennes, et qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés. Adoptée le 9 juin 2022, la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi) s’appliquera aux immeubles résidentiels détenus au 31 décembre 2022.

Aperçu de la taxe et déclaration

En vertu des nouvelles règles, chaque propriétaire (sauf un « propriétaire exclu »; la définition est donnée plus bas) d’un immeuble résidentiel situé au Canada au 31 décembre sera tenu de produire une déclaration annuelle auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) et de payer la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) de 1 % sur cet immeuble pour l’année, en fonction de la valeur de l’immeuble et de son droit proportionnel sur celui-ci. Cette taxe fédérale s’ajoute aux taxes similaires imposées par certaines provinces et municipalités sur les logements vacants.

La déclaration doit être produite avant le 30 avril de l’année civile suivante, et tout montant à payer au titre de la TLSU doit être versé à l’ARC également avant cette date.

Un immeuble résidentiel peut être exempté de la TLSU dans le cas de certains usages admissibles. Nous en discuterons en détail plus loin. Certaines des exemptions les plus courantes portent sur les immeubles qui sont le lieu de résidence habituelle de leur propriétaire, ou sur des immeubles répondant au critère d’occupation admissible (la définition est donnée plus bas) de plus de 180 jours durant l’année. La TLSU ne s’appliquera pas aux immeubles détenus par une société relativement à laquelle des propriétaires étrangers détiennent des actions représentant moins de 10 % des droits de vote et de la valeur de la société. Cependant, pour demander une exemption de la TLSU pour l’année, le propriétaire doit produire sa déclaration avant la date limite du 30 avril.

Même si la loi est en vigueur depuis le 1er janvier 2022, certains détails restent à préciser. Plus particulièrement, la forme et les modalités selon lesquelles la déclaration annuelle doit être produite n’ont pas été établies. De plus, d’autres règlements devront peut-être être mis en œuvre afin de prescrire un traitement spécial pour certaines personnes, certains immeubles ou certains secteurs. Malgré ces incertitudes, bon nombre de propriétaires d’immeubles au Canada qui ne sont ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada, de même que des sociétés privées, des fiducies et des sociétés de personnes, seront touchés par cette nouvelle taxe et l’obligation de déclaration.

Quels propriétaires sont exclus de la TLSU?

Seules les personnes dont la situation correspond à la définition de « propriétaire exclu » sont exemptées de la TLSU et de l’obligation de déclaration annuelle.

Les propriétaires exclus sont les suivants, en date du 31 décembre de l’année civile :

  • un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
  • une société dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne;
  • une personne qui détient un droit sur un immeuble résidentiel en tant que fiduciaire d’une fiducie;
  • un organisme de bienfaisance enregistré;
  • une coopérative d’habitation;
  • une municipalité ou tout autre organisme de services publics ou mandataire d’un gouvernement.

Tous les autres propriétaires devront produire une déclaration annuelle et payer la TLSU à moins de répondre à l’un des critères d’exemption. Plus précisément, toutes les sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies qui sont propriétaires d’un immeuble résidentiel au Canada devront produire une déclaration annuelle, ainsi que les particuliers qui ne sont ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada.

Le propriétaire d’un immeuble résidentiel est la personne inscrite au régime d’enregistrement foncier du territoire de compétence où l’immeuble est situé, ainsi que certaines personnes détenant un droit viager ou un bail à long terme (20 ans ou plus) sur un immeuble résidentiel ou le terrain où il est situé.

Quels immeubles sont assujettis à la TLSU?

À moins qu’une exemption ne soit disponible, la TLSU s’applique aux immeubles résidentiels situés au Canada. Le terme « immeuble résidentiel » désigne une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris le fonds sous-jacent qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel. Un local d’habitation s’entend généralement d’une unité d’un immeuble d’habitation, comprenant une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés (p. ex., immeuble à deux ou trois logements). La TLSU s’appliquera également aux maisons jumelées ou en rangée, aux logements en copropriété ou aux biens immeubles semblables qui sont destinés à être une parcelle séparée ou une autre division d’immeuble, y compris les parties communes et le fonds contigu au bâtiment.

Quelles sont les exemptions disponibles?

Même si un propriétaire n’est pas considéré comme un « propriétaire exclu », certaines caractéristiques ou certains usages de l’immeuble peuvent entraîner son exemption de la TLSU pour une année civile donnée.

Lieu de résidence habituelle

Il n’y a pas de taxe à payer pour une année civile si un local d’habitation faisant partie d’un immeuble résidentiel est le lieu de résidence habituelle :

  1. du propriétaire, ou de son époux ou conjoint de fait; ou
  2. de l’enfant du particulier ou de son époux ou conjoint de fait, qui occupe l’immeuble résidentiel aux fins d’études autorisées à un établissement d’enseignement désigné pour accueillir des étudiants étrangers.

Si un particulier qui n’est ni citoyen canadien ou ni résident permanent du Canada possède plusieurs immeubles, soit seul ou conjointement avec son époux ou conjoint de fait qui n’est ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada, cette exemption s’applique uniquement si un choix a été fait pour désigner l’immeuble qui constitue le lieu de résidence habituelle pour l’année. Le choix doit être présenté au plus tard le 30 avril de l’année suivante, en une forme qui reste à déterminer. Dans le cas d’un immeuble détenu conjointement, le choix doit être fait conjointement par les propriétaires.

Occupation admissible

Le propriétaire n’a pas de taxe à payer pour une année civile s’il satisfait au critère d’occupation admissible. Plus précisément, l’immeuble doit être occupé par une « personne admissible » (la définition est donnée plus bas), durant des périodes d’au moins un mois chacune, totalisant au moins six mois de l’année (180 jours).

Pour répondre au critère d’occupation admissible, un des particuliers ci-après doit, pour la période visée, avoir l’occupation de manière continue d’un local d’habitation qui fait partie de l’immeuble résidentiel :

  1. un particulier qui n’a aucun lien de dépendance avec le propriétaire et avec l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire, aux termes d’un contrat constaté par écrit;
  2. un particulier qui a un lien de dépendance avec le propriétaire ou avec l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire et qui aux termes d’un contrat constaté par écrit se voit conférer l’occupation continue du local d’habitation pour une contrepartie supérieure ou équivalente au loyer raisonnable pour l’immeuble résidentiel;
  3. un particulier qui est le propriétaire ou l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire, qui est au Canada pour un travail autorisé en vertu d’un permis de travail canadien et qui occupe le local d’habitation à cette fin;
  4. un particulier qui est l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire et qui est un citoyen ou un résident permanent.

Pour qu’un mois soit pris en compte dans la période d’occupation admissible, le propriétaire, ou l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire (le cas échéant) doit avoir comme demeure principale – en nombre de jours – l’immeuble résidentiel dont il est question.

Si un propriétaire, ou l’époux, ou le conjoint de fait d’un propriétaire désigne l’un des immeubles comme étant sa résidence principale, ce particulier est exclu en tant qu’occupant admissible pour tout autre immeuble dont il a la propriété.

OBSERVATION DE MNP : À l’heure actuelle, un loyer raisonnable correspond à 5 % de la valeur imposable d’un immeuble résidentiel. Toutefois, de nouvelles règles pourraient imposer d’autres critères d’évaluation. On peut supposer qu’un loyer raisonnable peut être calculé au prorata de la période d’occupation au cours de l’année, bien que ce ne soit pas précisé dans les règlements pour l’instant.

Inaccessibilité durant certaines saisons

Nulle taxe n’est payable pour un immeuble résidentiel qui ne convient pas à une occupation à l’année à titre résidentiel. Par exemple, un immeuble qui n’est pas aménagé pour l’hiver répondrait à ce critère. En outre, une exemption peut être accordée pour un immeuble résidentiel inaccessible durant certaines périodes, par exemple si les accès publics ne sont pas entretenus toute l’année.

Sinistre ou condition dangereuse

Nulle taxe n’est payable pour un immeuble résidentiel qui est inhabitable pour une période d’au moins 60 jours consécutifs dans l’année civile en raison d’un sinistre ou d’une condition dangereuse attribuable à des circonstances qui échappent raisonnablement au contrôle du propriétaire, pourvu que cette exemption n’ait pas déjà été appliquée à ce même sinistre pour plus d’une année civile précédente.

Rénovation ou construction

Nulle taxe n’est payable sur un immeuble résidentiel qui est inhabitable pour une période d’au moins 120 jours consécutifs dans l’année civile en raison de rénovations faites sans retard déraisonnable, pourvu que cette exemption ne se soit pas appliquée à l’immeuble résidentiel dans aucune des neuf années civiles précédentes.

En outre, nulle taxe n’est payable sur un immeuble résidentiel dont la construction n’est pas en grande partie achevée (c.-à-d. au moins 90 % généralement) avant le mois d’avril de l’année civile. Si la construction d’un immeuble résidentiel est en grande partie achevée après le mois de mars de l’année civile, une exemption peut être accordée si l’immeuble est offert en vente au public durant l’année et qu’il n’a jamais été occupé par un particulier.

Année d’acquisition

Nulle taxe n’est payable pour l’année civile si une personne devient un propriétaire de l’immeuble résidentiel durant l’année et n’a jamais été un propriétaire de l’immeuble dans les neuf années précédentes. Cette exemption s’appliquera aux acquisitions faites à l’issue d’une vente et devrait aussi s’appliquer aux autres transferts de propriété, comme les distributions réalisées par une succession ou une fiducie.

Au décès du propriétaire

Nulle taxe n’est payable par un propriétaire décédé pour l’année civile de son décès ou pour l’année civile suivante. La personne qui est le représentant personnel d’un particulier décédé peut également profiter de cette exemption. Autrement dit, une exemption peut être demandée pour l’année du décès (au 31 décembre) et pour l’année civile suivante pendant qu’on liquide la succession.

En outre, cette exemption pourra être demandée par les propriétaires toujours vivants d’un immeuble résidentiel, si le pourcentage de propriété du propriétaire décédé était d’au moins 25 %.

Personne morale canadienne déterminée

Nulle taxe n’est payable pour une année civile par une personne morale canadienne déterminée, c’est-à-dire une personne morale constituée en société en vertu des lois du Canada, sauf si :

  • Les personnes ci-après détiennent ou contrôlent des actions de la personne morale représentant 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres et conférant 10 % ou plus des droits de vote dans toutes les circonstances :
    1. Un particulier qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada
    2. Une personne morale constituée ou prorogée ailleurs qu’au Canada
    3. Toute combinaison de particuliers ou de personnes morales visés aux points a) et b)
  • Dans le cas d’une personne morale sans capital-actions ayant :
    1. Un président du conseil d’administration ou un autre particulier agissant comme tel qui n’est ni citoyen ni résident permanent
    2. Une proportion de 10 % ou plus de ses administrateurs qui ne sont ni citoyens ni résidents permanents

Associé d’une société de personnes canadienne déterminée

Nulle taxe n’est payable pour une année civile par une personne qui possède un immeuble résidentiel uniquement en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée, c’est-à-dire une société de personnes dont tous les membres sont, au 31 décembre, des propriétaires exclus ou des personnes morales déterminées.

Fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée

Nulle taxe n’est payable pour une année civile par une personne qui possède un immeuble résidentiel uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée, c’est-à-dire une fiducie dont tous les bénéficiaires ayant une participation dans l’immeuble détenu par la fiducie sont, au 31 décembre, des propriétaires exclus ou des personnes morales déterminées.

Région et conditions visées par règlement

Un projet de loi a été publié pour exonérer les propriétés de loisirs dans les régions à plus faible population. Plus précisément, le propriétaire d’un immeuble résidentiel ne sera pas tenu de payer la taxe s’il répond aux deux critères suivants :

  • l’immeuble est situé dans une région visée par règlement;
  • le propriétaire (ou l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire) s’en sert personnellement pendant au moins 28 jours au cours de l’année civile.

Une région visée par règlement comprend à la fois :

  • une région qui n’est pas une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement avec une population supérieure à 30 000 habitants;
  • une région qui n’est pas une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement avec une population supérieure à 30 000 habitants, mais pas dans un centre de population.
OBSERVATION DE MNP : Il faut vérifier chaque année si une région répond à la définition d’une région visée par règlement, car cette conclusion s’appuie sur des données de recensement mises à jour annuellement.

Comment calcule-t-on la TLSU?

La TLSU correspond à 1 % de la valeur de l’immeuble résidentiel, multiplié par le pourcentage de propriété relativement à la personne.

Il existe deux façons de déterminer la valeur de l’immeuble résidentiel aux fins de la TLSU annuelle. Les voici :

  1. Valeur imposable : Cette méthode s’appuie sur la plus élevée des valeurs suivantes : i) la valeur déterminée de l’impôt pendant l’année aux fins du calcul de l’impôt foncier, et ii) le prix de vente le plus récent obtenu avant la fin de l’année civile.
  2. Juste valeur marchande : Cette méthode alternative permet au propriétaire de faire le choix d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel, déterminée d’une manière que le ministre du Revenu national (le « ministre ») estime acceptable, à tout moment à compter du 1erjanvier de l’année civile et au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Le choix de cette méthode exige généralement du propriétaire qu’il obtienne une évaluation. Le choix doit être déclaré au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Qu’arrive-t-il en cas de défaut de présenter une déclaration annuelle?

Chaque propriétaire (autre que le propriétaire exclu) doit produire une déclaration annuelle auprès de l’ARC pour tout immeuble résidentiel lui appartenant au 31 décembre d’une année civile. La déclaration doit être produite au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Toute TLSU doit également être versée à l’ARC au plus tard à cette même date, sous réserve d’une exemption possible.

Étant donné que la taxe entre en vigueur en 2022, la date d’échéance de la première déclaration annuelle et du paiement est le 30 avril 2023 pour les immeubles résidentiels appartenant à des personnes qui ne sont pas citoyennes ni résidentes du Canada au 31 décembre 2022.

Annulation de l’exemption

Il est nécessaire de se prévaloir de l’exemption possible et de faire certains choix à la production de la déclaration annuelle. Autrement dit, si la déclaration annuelle n’est pas produite avant la date limite du 30 avril, le propriétaire pourrait ne plus être admissible à une exemption pour un immeuble précis pour cette année, ce qui entraînerait le prélèvement de la TLSU sur cet immeuble.

Intérêts

Des intérêts sont redevables sur des sommes non payées au taux prescrit et sont composés quotidiennement. Le ministre peut, par écrit, proroger le délai imparti pour produire une déclaration. Le cas échéant, les intérêts et les pénalités (abordées ci-dessous) seront reportés selon le délai prorogé et la nouvelle date de paiement.

Pénalités

Quiconque omet de produire une déclaration, selon les modalités prévues par la Loi, est tenu de payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :

  1. 5 000 $ si la personne est un particulier et 10 000 $ si la personne n’est pas un particulier;
  2. le montant qui correspond au total des montants suivants :
    1. le montant correspondant à 5 % de la taxe payable par la personne à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile,
    2. pour chaque mois civil où la déclaration est en retard, le montant correspondant à 3 % de la taxe calculée payable par la personne à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Si une déclaration n’a pas été produite au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante, la pénalité est déterminée comme s’il n’y avait aucune exemption possible. Plus précisément, les exemptions généralement possibles pour le lieu de résidence habituelle, l’occupation admissible, les immeubles inhabitables en raison de sinistre, de rénovation ou d’inaccessibilité durant certaines saisons, sont ignorées et la pénalité pour défaut de produire sera déterminée en vertu du paragraphe b), comme si une somme d’impôt était payable relativement à l’immeuble.

D’autres pénalités mineures peuvent faire l’objet d’une cotisation lorsque le propriétaire a omis de fournir les renseignements requis ou de produire une déclaration. Cependant, un propriétaire peut faire l’objet d’une cotisation pour une pénalité plus importante lorsqu’il y a faute lourde. Si le propriétaire fait de faux énoncés ou omet une information importante équivalant à une faute lourde et menant à un redressement de la TLSU payable pour l’année, il est passible d’une pénalité correspondant à 25 % du montant de la taxe ayant été éludé.

Autres conséquences

Advenant le défaut de produire une déclaration pour une année civile, l’année en question ne deviendra pas frappée de prescription. Ainsi, l’ARC se réserve le droit d’évaluer la taxe, l’intérêt et les pénalités à tout moment après l’année civile pour les déclarations et les paiements de la taxe en retard.

Certificats de conformité

La vente ou le transfert d’un immeuble situé au Canada par une personne non résidente présente des obligations d’impôt et de déclaration, y compris généralement la demande d’un certificat de conformité auprès de l’ARC en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Selon le projet de loi publié, l’ARC peut refuser une demande de certificat de conformité en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu si elle juge qu’un vendeur non résident ne se conforme pas entièrement à la TLSU et aux obligations de déclaration pour toutes les périodes allant jusqu’à la date de vente.

OBSERVATION DE MNP : À l’avenir, nous nous attendons à ce qu’une demande de certificat de conformité entraîne un examen de la conformité relativement à la TLSU.

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