Les éléments fiscaux à prendre en considération lors de la vente d’un bien immobilier : gain en capital vs revenu

Cet article a été initialement publié dans la revue Le Bâtisseur. Il a été reproduit avec l’autorisation de l’auteur.

Vérification fiscale sans tracas? La qualification de la nature fiscale des biens immobiliers que vous vendez est primordiale, puisque son imposition est différente s’il s’agit :

• d’un bien détenu à titre d’immobilisation;
• d’un bien détenu en inventaire; ou
• d’un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

Comme la Loi de l’impôt sur le revenu ne prévoit pas de disposition spécifique permettant de faire cette distinction, l’analyse de la nature du bien est déterminée à l’aide des lignes directrices établies par les décisions des tribunaux. Malgré tout, la qualification d’une vente à titre de revenu ou de gain en capital est une question de fait qui vaut la peine d’être regardée, et ce, avant que les autorités fiscales interviennent.

Les incidences fiscales de la vente d’un bien

Immobilisation : considérée comme un gain ou une perte en capital, qui est alors inclus ou déductible partiellement dans le calcul du revenu, soit à 50 % ou 66 % selon le type de contribuable (particulier ou société) et du moment de la vente.

Bien en inventaire/projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial : considéré comme un revenu ou une perte d’entreprise, qui est alors pleinement imposable ou déductible.

Qu’est-ce qu’une immobilisation?

Une immobilisation est un bien détenu par une entreprise pour des fins d’investissement ou d’exploitation à long terme. Il s’agit habituellement de biens durables utilisés par votre entreprise pour générer des revenus, qui peuvent de manière générale inclure les biens suivants :

• vos équipements;
• la bâtisse et le terrain de votre siège social.

Qu’est-ce qu’un bien en inventaire?

Un bien en inventaire est un bien acquis dans le but de le revendre dans le cadre normal des activités de votre entreprise. On peut entre autres penser aux matériaux utilisés lors de la construction d’un immeuble d’un client ou de terrains dont le but est de revendre.

Qu’est-ce qu’un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial?

Le gouvernement a voulu inclure dans la définition d’entreprise l’expression « un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial », et ce, afin d’inclure certaines transactions qui ne découlent pas de l’exploitation d’une entreprise continue ou du cours normal des affaires de l’entreprise. Ainsi, comme l’exemple mentionné dans le bulletin d’interprétation IT-459, le dentiste qui s’occuperait de façon récurrente à l’achat et la vente de biens immobiliers ferait alors du revenu d’entreprise, bien que ce ne soit pas ses occupations ordinaires. De plus, une activité ou une transaction isolée peut, être « un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial ».

Nuances

Certaines nuances doivent toutefois être apportées. Tout dépendant de son utilisation, un bien pouvant sembler à première vue être une immobilisation peut, dans certains cas, devenir un bien en inventaire. C’est le cas du terrain qui, acheté par un promoteur dans l’intention de le subdiviser et de le vendre sous forme de lots, fera habituellement partie de l’inventaire de son entreprise. À l’inverse, le terrain acquis pour la construction d’un bâtiment sans intention de revente rapide, tel qu’un entrepôt utilisé dans les activités de l’entreprise ou du siège social, serait généralement considéré comme une immobilisation.

Comment distinguer une immobilisation d’un bien en inventaire ou d’un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial?

La Cour a établi que le principal critère de détermination sera l’intention reliée à l’utilisation du bien au moment de sa vente par rapport au moment de son acquisition. Plusieurs autres critères sont à considérer afin de qualifier la nature de votre bien à titre d’immobilisation, d’inventaire ou de projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, qui inclut entre autres[1] :

• l’intention principale et secondaire lors de l’acquisition;
• la durée de détention;
• la fréquence des transactions (nombre de transactions semblables);
• les travaux et/ou améliorations apportées au bien durant la période de possession; et
• les circonstances entourant la vente du bien.

Comme il s’agit d’une question de fait, une analyse approfondie devra être réalisée pour qualifier correctement les situations où la qualification de la nature du bien est ambiguë.

Attention aux reventes précipitées!

Depuis le 1^er janvier 2023, la vente de certains biens, dont une propriété, un immeuble locatif ou un droit d’achat détenu au Canada pour une période de moins de 365 jours sera réputé être automatiquement du revenu d’entreprise si aucune exception prévue par la Loi de l’impôt sur le revenu ne s’applique dans les circonstances.

Les informations présentées dans ce texte sont fournies à titre informatif seulement et ne constituent pas une opinion ou un conseil fiscal. Chaque situation est unique et doit être évaluée en fonction de ses propres faits et circonstances. Par conséquent, aucune garantie ou assurance n’est donnée quant à l’exactitude ou à la pertinence des informations pour une situation particulière.