Vendre une terre agricole : quelques aspects importants à considérer

La vente d’une terre agricole est l’une des décisions les plus importantes de votre vie, tant sur le plan personnel que financier. Que vous songiez à partir à la retraite, à diversifier vos investissements ou à simplifier votre planification successorale, il est primordial de bien soupeser vos options avant de passer à l’action. Vendre au meilleur prix n’est qu’un aspect de la démarche : vous devez également maximiser vos profits, limiter l’impôt à payer et veiller à ce que la transaction cadre avec vos objectifs financiers à long terme.

De la réflexion initiale à l’après-vente, découvrez les principaux aspects à considérer afin de prendre une décision stratégique et éclairée.

Avant la vente : tenir compte de la conjoncture

Déterminer si le moment est propice à la vente

Investir dans des terres agricoles a toujours été perçu comme un placement sûr : elles prennent de la valeur avec le temps tout en procurant des revenus locatifs attrayants. Mais les rendements passés ne sont pas garants des rendements futurs. Pour orienter votre réflexion, posez-vous ces quelques questions : 

• La valeur foncière et les taux de location iront-ils en augmentant ou vont-ils plafonner?
• D’autres types d’investissements offrent-ils un rendement plus stable et plus élevé?
• Êtes-vous prêt à assumer les coûts d’entretien du terrain (modernisation du système d’irrigation, réfection des infrastructures et autres dépenses d’investissement importantes)?

Si vous avez l’impression que les rendements vont décroissant ou que le fardeau est trop lourd, la vente de votre terre pourrait être la bonne solution.

Diversifier son portefeuille

Au Canada, une grande partie du patrimoine des producteurs agricoles est constituée de biens fonciers. Même si cette stratégie a pu porter fruit dans le passé, il est toujours risqué de concentrer la quasi-totalité de ses avoirs dans un seul actif. En vendant une partie ou la totalité de vos terres, vous pourriez libérer des capitaux afin de les réinjecter dans :

• des investissements plus lucratifs offrant un revenu plus prévisible;
• des titres plus liquides et diversifiés tels que des actions, des obligations ou des parts de fiducie de placement immobilier (FPI);
• des occasions d’affaires ou d’expansion dans d’autres secteurs.

Simplifier sa planification successorale

La transmission de votre terre à plusieurs personnes peut provoquer des conflits quant au moment de la vente ou même des charges fiscales imprévues. En vendant votre terre de votre vivant, vous allégerez considérablement la tâche de votre exécuteur testamentaire et éviterez les querelles entre héritiers. Vous pourrez notamment : 

• éviter les modifications défavorables apportées aux lois fiscales;
• dégager des liquidités suffisantes pour le règlement de la succession;
• limiter les tensions familiales.

Pendant la vente : suivre une bonne stratégie financière et fiscale

Comprendre l’exonération des gains en capital

Quand on vend une terre agricole, la fiscalité est l’un des premiers éléments à prendre en compte. Au Canada, l’exonération des gains en capital peut réduire considérablement votre charge fiscale si votre terre remplit certaines conditions. Voici deux questions à vous poser :

• Votre terre respecte-t-elle les critères de gains non imposables aux fins de l’exonération des gains en capital?
• Pouvez-vous vous prévaloir de l’exonération cumulative des gains en capital?

Bien répartir le produit de la vente

La manière dont vous structurez la transaction peut influencer votre impôt à payer, d’où l’importance de bien catégoriser vos actifs.

• Terre : l’actif principal visé par la vente;
• Biens amortissables : les équipements, systèmes d’irrigation et infrastructures de manutention du grain;
• Droits d’usage de l’eau : ceux-ci peuvent être soumis à un traitement fiscal distinct, s’il y a lieu;
• Récolte sur pied : le produit d’une culture avant qu’il ne soit récolté doit être pris en compte séparément;
• Résidence principale : les règles fiscales qui s’appliquent ne sont pas les mêmes si un logement fait partie de la vente.

Une répartition adéquate vous permettra de ne pas payer plus d’impôts que nécessaire, tout en garantissant la conformité de vos déclarations de revenus.

Choisir comment encaisser le produit de la vente

La manière dont vous percevez le produit de la vente peut aussi avoir une incidence sur l’impôt à payer… et sur la latitude financière dont vous bénéficiez. Voici quelques-unes des possibilités qui s’offrent à vous :

• Paiement de la somme globale : paiement immédiat du montant intégral, mais charge fiscale potentiellement élevée;
• Paiements échelonnés : répartition des revenus sur plusieurs années pour réduire les répercussions fiscales;
• Location avec option d’achat : possibilité pour l’acheteur d’acquérir progressivement la terre tout en procurant un revenu régulier au vendeur;
• Soutien offert à un membre de la famille ou à un voisin pour l’achat de la terre.

Alléger le fardeau fiscal

Outre l’exonération des gains en capital, la vente d’une terre agricole soulève d’autres questions sur le plan fiscal :

• Impôt minimum de remplacement (IMR) : il convient de structurer la vente de manière à réduire le montant de l’IMR;
• Récupérations de prestations : vous voulez éviter que vos prestations de Sécurité de la vieillesse (SV) et d’autres régimes ne soient amputées;
• Règles relatives aux biens de remplacement : si vous réinvestissez dans une nouvelle terre, il est bon de mettre à profit les règles relatives aux biens de remplacement aux fins du report de l’impôt.

Des choix fiscaux judicieux peuvent vous aider à tirer le meilleur parti de la vente et à garder davantage d’argent en poche pour vos projets.

Après la vente

Investir l’argent de la vente

Le magot issu de la vente peut être important et contribuer à votre avenir financier s’il est réinvesti dans des placements fiscalement avantageux :

• CELI (compte d’épargne libre d’impôt) : souplesse et croissance à l’abri de l’impôt;
• REER (régime enregistré d’épargne-retraite) : imposition différée jusqu’au retrait, ce qui en fait un outil de choix pour la planification de vos vieux jours;
• CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : pour aider un proche à faire l’achat d’une première propriété;
• REEE (régime enregistré d’épargne-études) : pour financer les études de vos enfants ou petits-enfants;
• REEI (régime enregistré d’épargne-invalidité) : un outil intéressant pour ceux et celles qui ont une personne handicapée à charge.

Parlez à une conseillère ou à un conseiller financier pour adapter vos stratégies d’investissement à votre tolérance au risque et à vos objectifs à long terme.

Mettre à jour votre plan successoral

Vos besoins en matière de planification successorale peuvent changer du tout au tout après la vente de votre terre. Prenez le temps de faire ce qui suit :

• Revoir votre testament en fonction de vos nouveaux actifs;
• Envisager de créer une fiducie ou une fondation dans une perspective d’optimisation fiscale;
• Planifier une répartition « équitable » plutôt qu’« égale » entre bénéficiaires;
• Vous assurer un revenu suffisant pour votre retraite;
• Examiner la possibilité de faire des dons de bienfaisance pour réduire votre facture fiscale.

Rappelez-vous : votre argent finira entre les mains du gouvernement, d’un organisme de bienfaisance ou de vos héritiers. À vous de décider qui en profitera grâce à une bonne planification successorale.

La vente de votre terre agricole est l’occasion de transformer des années de dur labeur en un avenir financier prospère. En élaborant une stratégie bien ciblée, vous maximiserez vos chances de faire fructifier votre avoir, d’alléger votre fardeau fiscal et de léguer un bel héritage à vos proches.

Avant de prendre une décision, consultez des professionnels qualifiés en finance, en droit et en fiscalité ayant de l’expérience dans la vente de terres agricoles. Grâce à une planification rigoureuse, vous pourrez aborder l’avenir avec confiance, sachant que vos actifs travaillent pour vous et pour ceux qui vous succéderont.   

Besoin de conseils? Discutez avec une conseillère ou un conseiller d’expérience pour examiner votre éventail de possibilités et appliquer une stratégie financière en phase avec vos objectifs.